Lån og boliglån med AAP – banken, avdragsfrihet og muligheten for nytt lån

Boliglånet ditt løper som før når du går over på AAP. Banken kan gi avdragsfrihet, utsettelse eller lengre løpetid, men det er bankens valg, ikke din rett – så ta kontakt før du misligholder. Et nytt eller større lån er vanskeligere, fordi AAP er lavere og tidsbegrenset.

Når du går på arbeidsavklaringspenger, gjelder låneavtalene dine som før. Men inntekten er gjerne en tredel lavere enn lønnen, og terminbeløpet er det samme. Det du kan gjøre, er å be banken om avdragsfrihet i en periode, betalingsutsettelse eller lengre nedbetalingstid. Ingen har lovfestet rett til avdragsfrihet ved sykdom – det er bankens beslutning – men banker er langt mer villige når du tar kontakt før en termin er misligholdt. Et nytt lån, eller å øke det du har, er vanskeligere: AAP teller som inntekt, men den er lavere og tidsbegrenset, og bankene må følge utlånsforskriftens krav til gjeldsgrad og betjeningsevne.

Boliglånet du har: snakk med banken tidlig

Det verste du kan gjøre, er å la terminene gå ubetalt mens du venter på å se hvordan det går. Et misligholdt boliglån kan til slutt ende med tvangssalg, og hver purring gjør forhandlingene vanskeligere. Ring eller skriv til banken når du vet at inntekten blir lavere – helst når sykepengene nærmer seg slutten, eller med en gang du har fått AAP-vedtaket.

Ifølge Nav kan du spørre banken om

• avdragsfrihet i en periode, slik at du bare betaler renter
• midlertidig betalingsutsettelse
• en betalingsplan eller lengre nedbetalingstid
• refinansiering, for eksempel å samle smålån i boliglånet hvis sikkerheten er god nok

Banken vil gjøre en ny vurdering av økonomien din og be om dokumentasjon. Ta med AAP-vedtaket, som viser beløpet og hvor lenge ytelsen er innvilget, et budsjett og en oversikt over annen gjeld. Ha et konkret forslag klart: hvor mange måneder du ber om, og hvorfor du tror situasjonen er annerledes etterpå. Er planen at du skal tilbake i jobb, er det et argument. Er det usikkert, si det – en avtale som må reforhandles om et halvt år, er bedre enn en du ikke kan holde.

Hva avdragsfrihet og lengre løpetid koster

Tenk deg et boliglån på 2 000 000 kroner med 20 år igjen og 5 prosent rente. Terminbeløpet er ca. 13 199 kroner i måneden. Med avdragsfrihet betaler du bare renter, ca. 8 333 kroner, og frigjør nesten 4 900 kroner i måneden. Forlenger banken i stedet løpetiden til 30 år, blir terminbeløpet ca. 10 736 kroner – ca. 2 460 kroner lavere enn i dag. Til gjengjeld betaler du nesten 700 000 kroner mer til banken over lånets levetid, før rentefradrag. Tallene er regnet uten gebyrer, og din bank vil regne ut sine egne.

Avdragsfrihet gir mest pusterom på kort sikt, mens lengre løpetid er en varig endring. Er inntektsfallet midlertidig, er avdragsfrihet i en avgrenset periode ofte det beste valget. Ser det ut til at inntekten blir lav i mange år, kan lengre løpetid være mer realistisk. Søstersiden vår har en grundig gjennomgang av når avdragsfrihet lønner seg, med regnestykker for hva den koster.

Utlånsforskriften krever avdrag på minst 2,5 prosent i året, eller det et 30-årig annuitetslån gir, når lånet er over 60 prosent av boligens verdi (§ 9). Er lånet stort i forhold til boligens verdi, er det derfor ikke sikkert banken kan gi deg avdragsfrihet. Spør likevel – det er banken som må vurdere hva den har adgang til.

Nytt lån eller større lån med AAP-inntekt

Skal du låne mer, eller kjøpe bolig mens du har AAP, møter du utlånsforskriften. To krav er særlig viktige:

• Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger årsinntekten (§ 6). Årsinntekt er personinntekt etter skatteloven, og AAP er personinntekt.
• Stresstest: Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og banken skal uansett regne med minst 7 prosent rente (§ 5).

Gjeldsgraden slår hardt ut når inntekten faller. Den som tjente 520 000 kroner, kunne ha samlet gjeld på inntil 2 600 000 kroner. Får hen AAP på 343 200 kroner, er grensen 1 716 000 kroner. Med minsteytelsen på 278 697 kroner er den ca. 1 393 000 kroner. Har du allerede mer gjeld enn det, kan banken som hovedregel ikke øke lånet.

I tillegg kommer at AAP er tidsbegrenset. Bankene vurderer selv hvor stabil inntekten er, og mange er forsiktige med å regne AAP som varig inntekt når vedtaket bare gjelder for en periode. Bankene har en kvote for lån som ikke oppfyller alle kravene – 10 prosent av utlånene per kvartal, 8 prosent i Oslo – men det er banken som bestemmer om den vil bruke den på deg.

Får du ikke vanlig boliglån, kan kommunen ha startlån for folk som ikke får lån i vanlig bank. Spør kommunen hva som gjelder der du bor.

Refinansiering uten å øke lånet

Her ligger en mulighet mange ikke kjenner til. Utlånsforskriften § 10 gjør unntak for refinansiering: et boliglån kan erstattes med et nytt lån selv om du ikke oppfyller kravene til gjeldsgrad, stresstest, egenkapital og avdrag, så lenge det nye lånet blant annet ikke er større enn det gamle og har pant i samme bolig. Det betyr at du kan flytte lånet til en bank med lavere rente eller få lengre løpetid, også med AAP-inntekt.

Å samle forbrukslån og kredittkortgjeld i boliglånet er noe annet. Da blir boliglånet større, og unntaket gjelder ikke. Med AAP-inntekt kan det derfor være vanskelig å få til, selv om det ville spart deg for mye renter. Prøv likevel hvis du har god sikkerhet i boligen – men regn på det sammen med en rådgiver først.

Forbrukslån, kredittkort og nye lån

Står du i fare for å få problemer med å betale, skal banken fraråde deg å ta opp nye lån. Det gjelder alle typer lån. Har du likevel fått et forbrukslån eller økt kredittramme du ikke hadde mulighet til å betjene, kan du be banken forklare hvordan den vurderte økonomien din. Er du uenig i svaret, kan du klage gratis til Finansklagenemnda, som kan avgjøre om gjelden skal reduseres.

Ubrukte kredittrammer teller som gjeld i Gjeldsregisteret, og de trekker ned muligheten for å få andre lån. Si opp kredittkort du ikke trenger, særlig hvis du planlegger å søke banken om noe senere.

Låneforsikring og uføreforsikring

Noen har en låneforsikring eller betalingsforsikring knyttet til boliglånet eller et forbrukslån. Slike forsikringer kan dekke terminbeløp ved sykdom eller arbeidsuførhet, men vilkårene varierer mye – hvor lenge du må ha vært syk, hvor lenge forsikringen betaler, og om sykdom du hadde da du tegnet den, er unntatt. Finn avtalen og les vilkårene, eller spør banken. Mange har også uføreforsikring eller uførepensjon gjennom jobb eller fagforening som kan gi utbetaling som går rett til lånet; se uføreforsikring og AAP.

Når AAP tar slutt

Banken vil før eller siden spørre hva som skjer når AAP-perioden er over. Hovedregelen er at AAP gis i inntil tre år, se hvor lenge kan man få AAP. Går du tilbake i jobb, er saken enkel. Går du over på uføretrygd, beregnes den annerledes enn AAP; regnestykkene står i hvor mye får du i uføretrygd. Uansett utfall er det lurt å vente med store låneopptak til du vet hva inntekten blir.

Klarer du ikke terminene selv med avdragsfrihet, er det ikke for sent å få hjelp. Se gjeld når du går på AAP. Er gjelden for stor til å betale innen rimelig tid, kan en gjeldsordning gjøre det mulig å beholde boligen hvis økonomien tillater det, mens den usikrede gjelden ordnes.